住宅以套內(nèi)面積交易或成趨勢

　　當(dāng)我們聊起家裏的住房面積有多大時，習(xí)慣説房本上記載的建築面積。但大家心裏都清楚，實(shí)際的使用面積要在建築面積上打個百分之二十幾甚至更多的折扣。建築面積和套內(nèi)使用面積之間的差額，通常被稱為公攤。近日，湖南省衡陽市明確，從2025年開始，商品房實(shí)行按套內(nèi)建築面積計價銷售。這再度引發(fā)了“該不該取消公攤”的討論。

　　該不該取消公攤？首先要弄清什麼是公攤。當(dāng)前我國住宅建築基本以建築面積交易。電梯井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整棟建築服務(wù)的公共用房和管理用房等公用建築面積，是構(gòu)成商品房建築面積的一部分。公用建築面積會分?jǐn)偟礁骷腋鲬簦彿空邽閷?shí)際使用面積付費(fèi)的同時，也要為公用建築面積買單。

　　公攤一直讓購房者很頭疼。其實(shí)，公攤面積並不是越小越好，一些公共區(qū)域面積變小，可能代表居住品質(zhì)降低。公攤面積的不透明性和前後不一致性，才是被許多購房者詬病的根本問題。購房者拿到房子時，得房率低、實(shí)際使用面積較小的情況時常出現(xiàn)。購房合同中的專業(yè)術(shù)語或是開發(fā)商對於公攤方面的承諾常常讓人看得一頭霧水，了解清楚實(shí)際得房率還需要一番精密換算。想要弄清開發(fā)商是否按合同約定和相關(guān)法律規(guī)定完成對得房率的承諾，或許還要求助專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量，甚至到有關(guān)部門查詢備案數(shù)據(jù)。真正産生糾紛，恐怕還得聘請律師。

　　近年來，有一些城市在嘗試住宅以套內(nèi)面積進(jìn)行交易。早在2002年，重慶就開始以“套內(nèi)建築面積”作為計價依據(jù)。多年來，也一直有商品房按套內(nèi)面積交易的呼聲。

　　住宅建築以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易有很多益處。按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法。將住宅交易面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算，有助於提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度。

　　以套內(nèi)使用面積交易有助於住房交易的規(guī)範(fàn)化和透明化。按套內(nèi)使用面積交易能夠解決套內(nèi)建築面積相同而住戶使用面積不同的問題。由於我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建築面積相同的情況下，套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。同時，還能解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計算易於住戶自行測量，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。而按建築面積計算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到。從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，能減少交易中的面積糾紛，老百姓能明明白白購房，一定程度上有利於消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)。

　　以套內(nèi)使用面積交易可以成為商品住房的競爭力來源。我國房地産市場供求關(guān)係已經(jīng)發(fā)生重大變化，逐步從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。過去賣方市場階段，房價過快上漲，稍加遲疑可能都買不到房子，很多購房者顧不上考慮公攤大小和得房率問題。買方市場來臨，産品之間的競爭日趨激烈，購房者可選擇的房源多。以套內(nèi)使用面積交易的房源，以及公攤面積規(guī)範(fàn)適宜、高得房率的住宅，或許更具競爭力。買方市場的到來，可能成為商品房以套內(nèi)使用面積交易的推動力量。

　　以套內(nèi)使用面積交易會影響房價嗎？從按建築面積交易改為按使用面積交易不太會影響購房價格。購房總價主要還是基於市場供求關(guān)係自主調(diào)節(jié)，但是單價按套內(nèi)使用面積交易的話會略高。

　　2019年，《住宅項(xiàng)目規(guī)範(fàn)(徵求意見稿)》中曾出現(xiàn)過“住宅建築應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的表述。這表明，有關(guān)部門曾希望探索以套內(nèi)使用面積交易。商品住宅以套內(nèi)使用面積交易有可能成為趨勢。而在目前很多城市仍按建築面積交易的情況下，應(yīng)該推動公攤面積的計算更加清晰透明，保護(hù)購房者權(quán)益。房地産企業(yè)應(yīng)該準(zhǔn)確公開公攤面積的計算方法。簽訂商品房買賣合同時，關(guān)於建築面積、使用面積和公用部分的説明，也應(yīng)盡可能詳細(xì)。