江西豐城：依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保商品房價格總體平穩

　　據微信公眾號“豐城發佈”9月14日消息，江西省宜春市豐城市發佈《關於持續促進房地産市場平穩健康發展的若干措施(暫行)》，涉及公積金貸款、工抵房價格、以舊換新等方面。

　　文件提出，加強對“工抵房”價格管控，網簽備案價格應與該小區平均價格相匹配。法院依法穩妥開展“法拍房”工作，住建局會同法院加強對商品房價格的監測，積極配合相關法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保我市商品房價格總體平穩。

　　同時，文件還要求，支援收購商品房去庫存。在風險可控的基礎上，用好保障性住房再貸款政策。支援和鼓勵國有企業利用收購已建成存量商品住房作為保障房，其中90平方米以下的用於公租房，90至120平方米範圍的用於配售型保障房。各機關、醫院、中等院校、國有企業等各類機關企事業單位，原則上不再新開工建設辦公用房、幹部職工宿舍、週轉房、人才房等，確有必要的，經市政府批準後可按規定就近購買庫存商品房或寫字樓等方式進行籌集。

　　持續實行購房契稅補貼。2024年6月1日至2024年12月31日期間，在本市城區範圍內(具體範圍為劍光、劍南、河洲、龍津洲四個街道及孫渡街道清豐山溪以北的城區範圍內)購買新建商品房的(含非住宅，以購房合同網簽備案時間為準，且在2025年 12月31日前繳清契稅)，可享受契稅補貼政策。新建商品房契稅補貼標準，以新建商品房買賣合同網簽備案時間為準，且購房人在2025年12月31日前繳清契稅(將原政策契稅繳清時間由2025年6月30日延長至2025年12月31日)，完成契稅繳納後，可享受財政給予50%契稅補貼(最高不超過2萬元，已享受城區棚戶區和城中村改造戶等優惠政策的商品房除外)。

　　鼓勵企業按照市場化原則搭建面向全社會公開的在售商品房團購平臺，團購房源須是“五證”齊全的現房或準現房。各房地産企業自願參加，對滿足團購條件購房的(一次性購買5套及以上等)，可在新建商品住房自主合理定價基礎上再下降不超過10個點，團購優惠價格不計入商品備案價格跌幅比例範圍。

　　豐城市還鼓勵居民住房“以舊換新”。住建部門指導行業協會制定“以舊換新”活動方案，以“以舊換新”“買房送裝修”為主題，支援房地産開發企業和居民按照市場化原則進行“以居民舊房置換房企定向新房”，舊房可由房地産開發企業直接購買，也可委託房地産經紀機構包銷，活動從2024年5月1日持續到2025年12月31日。

　　《關於持續促進房地産市場平穩健康發展的若干措施(暫行)》原文如下：

　　為貫徹落實黨中央、國務院關於房地産相關工作的決策部署和省、宜春市的工作要求，加強房地産市場逆週期調節，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展，結合我市實際，現制定有關措施如下：

　　一、平穩有序去庫存，多措並舉消存量

　　1.持續實行購房契稅補貼。繼續落實2023年《關於進一步促進豐城市房地産市場平穩健康發展的若干措施》中“繼續實行購房補貼”，2024年6月1日至2024年12月31日期間，在本市城區範圍內(具體範圍為劍光、劍南、河洲、龍津洲四個街道及孫渡街道清豐山溪以北的城區範圍內)購買新建商品房的(含非住宅，以購房合同網簽備案時間為準，且在2025年 12月31日前繳清契稅)，可享受契稅補貼政策。

　　新建商品房契稅補貼標準，以新建商品房買賣合同網簽備案時間為準，且購房人在2025年12月31日前繳清契稅(將原政策契稅繳清時間由2025年6月30日延長至2025年12月31日)，完成契稅繳納後，可享受財政給予50%契稅補貼(最高不超過2萬元，已享受城區棚戶區和城中村改造戶等優惠政策的商品房除外)[責任單位：市財政局、市稅務局、市住建局、市行政審批局、不動産登記中心]

　　2.支援團購在售商品住房。優化商品房價格指導機制，商品房項目根據市場自主合理定價。鼓勵企業按照市場化原則搭建面向全社會公開的在售商品房團購平臺，團購房源須是“五證”齊全的現房或準現房。各房地産企業自願參加，對滿足團購條件購房的(一次性購買5套及以上等)，可在新建商品住房自主合理定價基礎上再下降不超過10個點，團購優惠價格不計入商品備案價格跌幅比例範圍。[責任單位：市行政審批局、市住建局、市國資中心]

　　3.鼓勵居民住房“以舊換新”。住建部門指導行業協會制定“以舊換新”活動方案，以“以舊換新”“買房送裝修”為主題，支援房地産開發企業和居民按照市場化原則進行“以居民舊房置換房企定向新房”，舊房可由房地産開發企業直接購買，也可委託房地産經紀機構包銷，活動從2024年5月1日持續到2025年12月31日。[責任單位：市住建局]

　　4.落實交易稅費優惠政策。落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售自有住房並在現住房出售後1年內，在宜春市範圍內重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。稅務部門對市場價格連續3個月環比下降且累計幅度超過10%時，及時下調存量房交易計稅價格。支援稅務部門適時調整土地增值稅預徵率、核定徵收率，優化完善土地增值稅徵管期限。[責任單位：市稅務局]

　　5.提高住房公積金支援力度。2024年8月1日至2027年7月31日期間，本市公積金繳存職工在本市範圍內新購住房的，在辦理購房提取後，仍可以申請住房公積金貸款，實現“既提又貸”。購房提取業務與公積金貸款業務必須同時申請辦理，且購房提取金額與公積金貸款金額合計不得超過購房總價；住房公積金貸款繳納擔保保證金比例統一下調至2%。

　　多子女家庭的本市繳存職工(不含靈活就業繳存人員)，符合租房提取住房公積金條件的，最高提取限額上浮20%。調整後，多子女家庭的本市繳存職工及配偶租房提取住房公積金上限為1920元/月。多子女家庭的本市繳存職工(不含靈活就業繳存人員)，符合住房公積金貸款條件的，申請住房公積金貸款時最高貸款限額上浮20%。調整後，多子女家庭貸款最高貸款額度為雙繳存職工96萬元，單繳存職工72萬元。

　　本市繳存職工新購豐城市範圍內裝配式住宅、星級綠色住宅等高品質住宅的，申請住房公積金貸款時最高貸款限額上浮20%。即貸款最高額度為雙繳存職工96萬元、單繳存職工72萬元，但享受了多子女家庭、高層次人才住房公積金優惠政策的除外。[責任單位：豐城公積金]

　　6.調整購房貸款利率和首付比例。取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率下限，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%。[責任單位：金融監管支局、人民銀行、各商業銀行]

　　7.優化個人住房貸款中住房套數認定標準。住房公積金和商業性個人住房貸款的居民家庭住房套數，僅以豐城市不動産登記中心查詢的居民家庭在本地已購商品住房總套數為核算依據，農村宅基地自建房不計入住房套數。如果購房人擬在本市新購住房，而本市已有住房的，能提供七日記憶體量房轉移登記不動産登記受理通知單的，可按核減後名下住房套數發放個人住房貸款。[責任單位：金融監管支局、人民銀行、豐城公積金、不動産登記中心、各商業銀行]

　　8.加快中心城區危舊房安置工作。對中心城區已摸底確認的D級危房，特別是存在嚴重安全隱患的預製樓板房屋加快開展徵收拆遷工作，大力推行自主選擇國有企業房源實物安置方式，實行“拆一還一，就近靠檔，超面積找差”的原則，並向省房地産市場會商協調暨涉穩風險防範處置聯席會議辦公室報備，爭取國開行和農發行金融支援。[責任單位：市住建局]

　　9.支援收購商品房去庫存。在風險可控的基礎上，用好保障性住房再貸款政策。支援和鼓勵國有企業利用收購已建成存量商品住房作為保障房，其中90平方米以下的用於公租房，90至120平方米範圍的用於配售型保障房。各機關、醫院、中等院校、國有企業等各類機關企事業單位，原則上不再新開工建設辦公用房、幹部職工宿舍、週轉房、人才房等，確有必要的，經市政府批準後可按規定就近購買庫存商品房或寫字樓等方式進行籌集。[責任單位：市國資中心、市住建局]

　　10.優化調整學位準入政策。對購買新建商品住房的，在所在學區內學校有學位的情況下，允許購房人憑經網簽備案的新建商品房買賣合同、契稅繳納憑證及適齡兒童、少年戶口(或其法定監護人有效居住證)向新購商品住房所在地的九年義務教育學區(或接收片區)學校辦理轉(入)學。如學區內學校無空余學位，由教體局按照就近原則統籌安排。[責任單位：市教體局、市住建局、市公安局、市稅務局]

　　二、穩步調整結構，科學優化增量

　　11.科學規劃用地空間和開發強度。支援新增優質住房用地需求，將中心城區公共服務和基礎設施配套較好的區域作為優質住房重點建設片區，在詳細規劃編制中，靈活劃分地塊大小，合理確定開發強度上限，適應優質住房項目的中低開發強度、高品質開發建設需求，位於城市遠郊地區的優質住房地塊，容積率可調整為1.0-1.2，位於中心城區其他區域的，容積率可調整為1.2-2.0。對已編制詳細規劃的區域，在符合國土空間總體規劃，不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，允許按程式對詳細規劃進行修改調整，存量商業用地根據實際發展需要依法依規調整為優質住房用地，並補交相關規費。

　　依法依規合理調整商業服務業用途。除土地出讓合同、産業監管協議或者招商引資協議中有關産業項目建設約定未履約，以及因企業自身原因造成土地閒置外，在符合國土空間規劃、不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力、土地使用權人自願和充分徵求利害關係人意見的前提下，依法依規穩妥有序將商業服務業用途調整為居住用途或調整商住比例，優先用於保障性住房、保障性租賃住房建設。[責任單位：市自然資源局、市住建局]

　　12.合理調整規劃條件。為提高公共服務設施水準和增加公共空間等正向優化，確需調整規劃條件的，依據國土空間總體規劃，完成所在片區公共服務設施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關係的基礎上，按程式依託國土空間規劃“一張圖”予以調整。規劃條件依法調整後，簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓價款。[責任單位：市自然資源局、市財政局、市稅務局]

　　13.優化規劃約束條件和容積率計算規則。優化新建住宅小區停車設施配建標準和新能源汽車充電設施預留比例。根據《關於進一步加大豐城市高品質住房供給和規劃建設若干措施》(豐府辦發〔2024〕14號)要求配建，應將停車設施配建標準納入地塊規劃條件。新建住宅停車位新能源汽車充電設施建成不低於10%，按100%預留建設安裝條件(管線和橋架等設施建設至各車位)，整體電力容量預留比例不低於30%(不再考慮負荷率配置)。

　　優化容積率計算規則。通過招拍掛方式新取得建設用地使用權的住宅項目，配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房(配電室)、開關站、開閉所，以及首層架空層、上人屋面等作為公共空間供業主免費使用的建築，建築面積不納入項目容積率計算。作為非圍護結構公共空間的地面風雨連廊及非機動車棚，建築面積不計入容積率和建築密度。每戶住宅設置設備平臺水準投影面積之和不超過該套型總建築面積的3%且最高不超過5平方米的，不計算建築面積和容積率；超出前述部分面積按其水準投影面積計算建築面積和容積率。未盡事宜，按現行有關要求執行。

　　調整陽臺進深和建築層高約束條件。在保證結構安全和戶型各功能空間設計合理且住宅各類陽臺(不含高度為兩層及以上的懸挑陽臺)水準投影面積之和不大於本層住宅建築面積的25%的前提下，單個陽臺進深不作控制要求，並按其水準投影面積的1/2計入容積率和産權面積；面積比例超出上述規定的部分按全面積計算建築面積並計入容積率。(有內凹陽臺時，內凹部分進深不超出1.2米且水準投影面積不大於5平方米的，按其水準投影面積的1/2計入容積率和産權面積，超出部分按全面積計算建築面積並計入容積率。有入戶花園的，按陽臺計算，需至少一面完全開敞，其結構底板面積不大於12平方米，超出部分按全面積計算建築面積並計入容積率。)支援住宅設置高度為兩層及以上的主景觀休閒懸挑開敞陽臺(至少有相連2條外側的邊不封閉，每戶只能設一個)，其水準投影面積之和不大於本層住宅建築面積的25%的前提下，單個陽臺進深不作控制要求，並按其水準投影面積的1/2計入容積率和産權面積；面積比例超出上述規定的部分按全面積計算建築面積並計入容積率。(此類陽臺不得違規搭建和封閉。)住宅建築標準層結構層高最低不小于3米，且最高不大於3.6米；當層高大於3.6米時，按該層水準投影面積的倍數(建築層高的1/3倍)計算建築面積和容積率。已批未開工建設的項目，允許按此規定依法依規對原設計方案進行調整。未盡事宜，按現行有關要求執行。[責任單位：市自然資源局、市住建局、市發改委、市供電公司]

　　14.鼓勵開展高品質住宅試點。探索制定差異化的計算規則。經市住建局會同市自然資源局認定的商品住宅品質提升項目，相關要求可按《江西省商品住宅品質提升設計指引(試行)》執行。[責任單位：市住建局、市自然資源局]

　　15.支援項目分期建設分期驗收。在保障分期地塊公共安全，公共基礎設施、公共服務設施滿足規範要求和未侵害他人合法權益的前提下，可編制分期規劃，經批準分期發放《建設工程規劃許可證》，同時分期辦理《施工許可證》《商品房預售許可證》；在建項目根據建設單位或者個人書面申請，對已滿足使用功能的單體工程可分批次開展規劃核實，在房屋建築工程品質、消防、人防等滿足相關要求的前提下，可對項目開展分期竣工驗收、分期交房。土地出讓價款繳納比例不低於50%後可在未辦理《不動産權證》的情況下，按不高於已審定規劃總平面方案中計容總建築面積50%的比例，辦理建設工程規劃許可證(地下室不計容部分需同步報批)、建築施工許可證等行政審批手續，相關容缺事項必須在辦理商品房預售許可證之前補齊相關材料。[責任單位：市行政審批局、市自然資源局、市住建局、不動産登記中心、市發改委]

　　16.適當放寬分期開發。市自然資源局要督促企業按出讓合同約定的期限和比例繳納土地出讓價款。在嚴格工程建設和資金使用監管的前提下，可依據經國土空間規劃委員會審定的項目建築規劃設計方案，對部分建築已完工且相應建築面積比例的土地出讓價款已繳清的，經市政府批準，根據建築面積佔比對應的土地辦理不動産登記手續，但應確保按照比例登記的宗地範圍上的建設內容獨立完整。[責任單位：市稅務局、市財政局、市自然資源局、市住建局、不動産登記中心]

　　三、全力穩控市場，穩妥化解風險

　　17.調整土地競買保證金繳納比例。允許使用銀行保函繳納土地競買保證金。發文之日起至2025年12月31日期間，全市範圍內公開出讓的商服、住宅用地競買保證金繳交比例為宗地起始價的30%；土地競買人可以使用駐豐銀行機構開具的不可撤銷、見索即付式的保函，繳納土地交易市場競買保證金。[責任單位：市自然資源局、市稅務局、市財政局、市住建局、金融監管支局、人民銀行]

　　18.繼續延長土地出讓價款繳交時限。發文之日起至2025年12月31日期間，全市範圍內成交的土地，自合同簽訂之日起1個月內繳納出讓價款的50%，剩餘土地出讓金繳納期限可延長至1年。

　　剩餘土地出讓金繳納期限確需延期一年以上的，可按規定經豐城市人民政府批準，協商調整約定的分期繳納時間和比例，最遲應在出讓合同簽訂之日起兩年內繳清。[責任單位：市自然資源局、市稅務局、市財政局、市住建局]

　　19.放寬房地産項目有關費用繳納期限及方式。房地産開發項目應繳納的城市基礎設施配套費、水土保持補償費等規費(人防費除外)，房地産開發企業可以向代徵部門申請延期繳納，延期不超過6個月；為緩解辦理了預售許可的房地産開發企業資金壓力，住宅專項維修資金採取“一戶一繳”的方式進行歸集。房地産開發項目辦理竣工驗收備案手續前全部歸集到位。[責任單位：市行政審批局、市住建局]

　　20.降低供水供電供氣行業收費。水、電(含強弱電)、氣專營單位要為房地産開發企業提供高效、快捷服務，按照《國務院辦公廳轉發國家發改委等部門關於清理規範城鎮供水供電供氣供暖行業收費促進行業高品質發展意見的通知》(國辦函〔2020〕129號)要求，清理取消不合理收費，降低配套設施入戶安裝費用，合理調整使用標準，規範價格收費行為，降低房地産開發成本。在城鎮規劃建設用地範圍內，供水供電供氣供熱企業的投資界面應延伸至用戶建築區劃紅線，除法律法規和相關政策另有規定外，不得由用戶承擔建築區劃紅線外發生的任何費用。從用戶建築區劃紅線連接至公共管網發生的入網工程建設，由供水供電供氣供熱企業承擔的部分，納入企業經營成本；按規定由政府承擔的部分，應及時撥款委託供水供電供氣供熱企業建設，或者由政府直接投資建設。[責任單位：市城管局、市發改委、市國資中心、市供電公司]

　　21.穩妥處置“工抵房”“法拍房”。加強對“工抵房”價格管控，網簽備案價格應與該小區平均價格相匹配。法院依法穩妥開展“法拍房”工作，住建局會同法院加強對商品房價格的監測，積極配合相關法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保我市商品房價格總體平穩。[責任單位：市人民法院、市住建局、市市監局]

　　22.全力推進保交房項目進入“白名單”。積極發揮房地産白名單融資協調機制，建立住房城鄉建設、金融監管、銀行機構等部門參加的定期會商機制，搭建政銀企對接平臺，幫助問題項目修復，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，對符合要求的項目“應貸盡貸”。[責任單位：金融監管支局、市住建局、豐城公積金、各商業銀行]

　　23.堅決推進“存貸掛鉤”機制。將住建領域各類資金(包括但不限于住房公積金、住宅專項維修資金、商品房預售監管資金、品質保修金等)傾斜存放至對融資協調機制支援力度大、“白名單”項目審批通過率高併入庫項目多、實際放款金額高的銀行金融機構。[責任單位：市住建局、豐城公積金、金融監管支局、各商業銀行]

　　24.穩妥化解房企已辦理金融機構抵押開發貸問題。以居住為目的的購房群眾已支付全部購房款(含按揭)，但房企存在未償還抵押債務的，為購房群眾辦理不動産權證書的同時，依據辦理預售許可證時開發企業與行政審批局的約定，按辦證實際需求登出對應房屋的不動産抵押登記，未有約定的，由抵押權人出具書面同意抵押登出函，並按辦證需求登出對應房屋的不動産(含土地、在建工程、房屋)抵押登記。

　　各商業銀行要結合實際，將新發放商業按揭貸款保證金比例設定為不高於3%，提前釋放存量貸款保證金支援保交房高風險項目建設。保交房工作專班要督促指導房企按照被登出抵押登記的不動産(含土地、在建工程、房屋)的市場價值，預售監管資金超過覆蓋本項目建設資金部分可直接用於償還開發貸款，或補充新的足值抵押物等方式，等額足值保障金融機構債權安全。[責任單位：市行政審批局、金融監管支局、人民銀行、市人民法院、市司法局、市自然資源局、各商業銀行]

　　25.加快解決存量商品住房登記歷史遺留問題。落實城市政府主體責任，充分發揮工作專班機制的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規劃核實、土地及在建工程被抵押、被查封以及房地産企業欠繳稅費等原因導致辦證難的各種情形，實行分類施策，開展集中攻堅，各部門補充完善相關手續，辦理登記發證。

　　統籌推進工程建設項目審批制度、建設項目“多測合一”、壓縮不動産登記辦理時間、市政公用服務報裝接入等改革事項，優化整合商品房預售、竣工驗收備案、房屋交付使用、不動産登記辦理等流程，穩步推進“交房即交證”。[責任單位：市自然資源局、市住建局、市行政審批局、市稅務局、市人民法院、不動産登記中心、各商業銀行]